전세 계약갱신청구권 - 세부 정보 안내

전세(월세) 계약갱신청구권이란?

 

종전에는 전세나 월세 임대차 계약이 보통 1~2년 단위로 이루어지는 것이 일반적이었습니다. 그런데 그 기간 동안 부동산 시세가 급격하게 상승한 경우, 임차인은 추가적인 전세 보증금을 마련하던지, 다른 지역으로 이사를 해야 하는 상황이 자주 발생해서 거주의 안정성이 떨어지는 문제가 있었습니다.

이에, 사회적 약자인 임차인을 보호하고 전·월세 시장의 안정을 위해 임대차 3법이 시행되었는데요, 이번 글에서는 임대차 3법 중 임차인의 거주 안정성을 위한 계약갱신청구권에 대해서 알아보겠습니다.

 

목차

 

1. 계약갱신청구권이란?

계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 계약갱신을 요구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 더 늘어나는 효과를 가져옵니다. 이와 관련한 내용은 주택임대차보호법 제6조의 3에 명시되어 있습니다.

 

※ 계약갱신요구권이라고 부르기도 합니다.

 

 

기존에는 임대인과 임차인이 서로 합의해 임대차 계약을 갱신하였으나, 계약갱신 청구권을 사용하는 경우에는 임차인의 요구에 따라 임대차 계약을 1회 갱신할 수 있으며, 임대인은 정당한 거절 사유가 아니라면 청구권을 거절할 수 없습니다.

 

제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

 

 

1회에 한하여 행사 가능

 

즉, 임차인이 계약 연장을 희망하는 경우, 임대차 기간을 1회 연장하여 추가적으로 2년을 더 거주할 수 있으며 이에 따라 최소한 4년(2+2) 거주를 보장받을 수 있게 됩니다. 단, 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구해야 합니다.

 

 

계약갱신 청구권을 정리하면 다음과 같습니다.

 

[갱신 요구권의 행사]

구분	내용
계약갱신 요구기간	임대차 기간 종료 6개월 전부터 2개월 전까지
갱신요구권 횟수	1회에 한함
갱신 기간	2년 보장
청구권 행사 후 계약해지	언제든지 가능 (단 3개월 이후 효력발생)
집주인이 바뀐 경우	계약갱신 요구 가능

※ 암묵적으로 계약이 연장되는 묵시적 갱신의 경우 갱신요구권을 행사한 것으로 보지 않음.

※ 2020년 12월 10일 이전에 체결된 계약은 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지.

 

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2. 계약 갱신의 거절

계약갱신청구권에 따르면 임차인이 계약갱신을 요구하면 임대인은 그에 따라야 합니다. 하지만, 예외적으로 임대인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 경우가 있는데요, 이는 다음과 같습니다.

 

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 (임대인 동의 없는 인테리어 공사, 원복이 불가능한 인테리어 공사 등)

 

위의 내용은 주택임대차 보호법 제 6조의 3의 ①에서 확인할 수 있습니다.

 

 

계약갱신청구권에 대한 법이 실행된 후로, 갱신을 요구하지 않는 대신 위로금을 지급하는 것과 관련하여 갈등이 일어나는 경우가 많은 것 같습니다. 보상과 관련하여 정해진 금액은 없으며 상호 합의하에 정해야 합니다.

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3. 허위 갱신 거부에 대한 손해보상

계약갱신청구권을 행사하는 경우, 전세 보증금이나 월세를 올릴 수 있는 한도에 제한이 있습니다. (전월세 상한제, 일반적으로 5% 이내)

 

 

임대인 입장에서, 만약 주변 시세가 많이 올랐다면 임대료가 5%로 제한되는 것을 조금 억울(?)하게 생각할 수도 있겠죠. 이에, 실거주 목적이라고 하여 기존 세입자를 내보낸 후, 사실은 실거주하지 않고 새로운 계약자와 임대료를 올려서 계약하는 방식으로 악용할 수도 있습니다.

 

이를 방지하기 위해서 허위 갱신거절에 대한 손해배상제도가 있습니다. 만약, 집주인이 8번 항목(직접 거주)을 목적으로 계약갱신을 거절한 후, 2년이 지나기 전에 정당한 사유없이 제3자에게 주택을 임대하였을 경우, 임대인은 기존 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다.

 

[주택임대차보호법 제 6조의 3]

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

 

 

손해배상액은 당사자간에 합의를 할 수 있습니다. 만약 합의가 이루어지지 않는다면 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 정하도록 되어 있습니다. (주택임대차보호법 제 6조의 3의 ⑥)

 

• 갱신거절 당시 월세(전세보증금을 월세로 전환한 금액 포함) 3개월분에 해당하는 금액
• 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
• 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

 

※ 다른 세입자를 받았는지 어떻게 알 수 있을까?

임대인이 실제로 거주하는지, 아니면 말만하고 다른 세입자에게 새로 임대를 줬는지... 기존 임차인이 알아야 보상을 받을 수 있겠죠? 이에 기존 임차인이 해당 주택의 임대차 정보를 고지받을 수 있는 "임대차 정보 열람권" 제도가 있습니다.

[설명] 임차인의 임대차 정보 열람에 불편이 없도록 조치하겠습니다.

 

 

시행령 참고: 주택임대차보호법시행령 제 5조 5호

 

즉, 기존 세입자는 계약갱신을 했다면 거주했을 기간(임대차 계약 종료일로부터 2년)동안에 대해서, 임대인이 제3자와 임대차 계약을 체결했는지 여부를 확인할 수 있습니다.

 

 

맺음말

이번 글에서 임대차 3법 중 계약갱신청구권에 대해 알아봤습니다. 계약갱신청구권과 관련하여 임대인과 임차인 사이에 갈등이 많이 발생한다고 하는데요, 가능하면 월세와 전세 계약갱신청구권에 대해 잘 숙지하시어 현명하게 대처하시기 바랍니다.