전월세 상한제 : 임대료 5% 증액상한율 계산 방법

임대차 3법이 시행되면서 임대인이든 임차인이든 여러 가지 고려해야 할 사항들이 있습니다. 그중 하나가 바로 계약 갱신 시 임대료 증액을 5% 이내로 제한을 둔 전월세 상한제입니다.

이번 글에서는 임대차3법 중 전월세 상한제에 대해서 알아보고 임대료 5% 증액을 간단하게 계산하는 방법에 대해서 알아보겠습니다.

 

목차

 

1. 전월세 상한제

임차인의 보호를 주 목적으로 하고 있는 임대차 3법은 다음과 같은 3가지 제도를 의미합니다.

 

• 계약갱신청구권
• 전월세 상한제
• 전월세 신고제

 

사실상 메인은 계약갱신청구권이라고 볼 수 있을 것 같습니다. 그런데 만약 갱신청구를 하더라도 임대료를 집주인 마음대로 무한정 올릴 수 있다면 계약갱신청구권의 의미가 없어지겠죠. 이러한 문제를 방지하기 위해서 계약을 갱신하는데 있어서 임대료 증액 상한을 제한하는 법이 바로 전월세 상한제입니다.

 

전월세 상한제란

만약 계약 기간 중 주택 시세가 급등한 경우라면, 집주인은 새로운 계약 체결 시 임대료를 대폭 올려 요청하는 것이 가능했습니다. 임대인이 요구하는 보증금 등의 지불이 불가능한 경우, 임차인은 부득이하게 이사를 하는 경우도 많았습니다.

 

 

이러한 점을 방지하기 위해서 주택임대차보호법에서는 임대료를 증액하는 경우에 일정한 제한을 두고 있는데, 이를 전월세상한제라고 부릅니다. 세부적인 법령은 다음과 같습니다.

 

<주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)>

① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.  <개정 2020. 7. 31.>

② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.  <신설 2020. 7. 31.>

 

 

전월세상한제에 따르면 임대료 증액 상한을 기존 임대료의 5% 이내로 제한하며 임대차계약 또는 최종의 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에 증액청구가 불가하게 됩니다.

 

▶▷ 전월세상한제 정리

• 보증금의 증액이 있은 후 1년 안에는 재인상 불가능
• 증액하는 경우 최대 5%의 인상만 가능 (최대 5%이며 임대인-임차인간의 협의 필요)

 

전월세상한제가 적용되는 경우

일반적으로 다음과 같은 경우에 전월세상한제의 적용을 받게 됩니다.

1. 이미 존속 중인 계약에서 임대료를 증액할 때
2. 계약갱신청구권을 사용한 경우

※ 신규계약에 대해서는 적용되지 않습니다. (움직임은 있긴 했음)

 

출처: 대한민국정책브리핑

 

이미 존속 중인 계약의 임대료를 증액하는 경우는 거의 없을 것이므로 주로 2번의 경우에 해당하겠죠? 

 

※ 계약갱신청구권을 행사하지 않는 경우에는?

참고로 동일 임차인에 대해서 재계약하더라도 계약갱신청구권을 사용하지 않는 경우에는 5% 이상 인상이 가능한 것으로 되어있습니다. (임차인의 의사에 달려있습니다) 이 경우, 임차인은 계약갱신청구권을 사용하지 않은 것이므로 향후 1회 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

 

출처: 대한민국정책브리핑

 

다만, 어떤 식으로든 상호 간에 명시가 필요할 것 같습니다. 추후 분쟁이 발생할 소지가 다분하니까요,.

 

※ 주의 : 주택임대사업자인 경우에는 계약자에 상관없이 무조건 5% 룰을 지켜야 합니다. 전월세상한제와 별도입니다.

 

 

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2. 임대료 증액 계산방법

앞에서 살펴본 것처럼 계약갱신 청구권에 의해서 계약을 갱신하는 경우, 기본적으로 임대료 인상은 5%로 제한됩니다. 일반적인 경우 5% 인상분은 다음과 같이 계산할 수 있습니다.

• 전세 : 보증금을 5% 인상
• 월세 : 보증금과 월 임대료를 각각 5% 인상

 

하지만 아래의 경우에 있어서는 이야기가 조금 복잡해집니다.

• 전세 ↔ 월세를 전환하는 경우
• 월세에서 보증금 혹은 월 임대료를 다른 가격으로 변경하고 싶은 경우

 

기준금리라던지 월차임 전환 시 제한 산정률 등을 고려해야 하는데요, 굳이 계산방법을 알 필요는 없습니다. 이미 간편하게 계산할 수 있는 임대료인상률 계산기가 있습니다.

 

렌트홈 임대료 인상률 계산

"렌트홈"은 주택임대사업자와 관련하여 각종 신청 및 신고를 위해 만들어진 사이트입니다.

민간임대주택사업자는 혜택이 있는 만큼 의무도 타이트하여 이미 5% 증액제한 조건이 있었습니다. 이에 인상률을 계산해 보기 위한 임대료 인상률 계산기가 이미 나와 있었는데요, 기준금리와 월차임전환시산정률이 자동으로 반영되어 있으므로 간편하게 계산해볼 수 있습니다.

 

그러면 임대료 인상률 계산기 이용방법을 살펴보겠습니다. 먼저 렌트홈 사이트에 접속합니다. 

렌트홈(임대등록시스템)

 

사이트에 접속하면 첫 화면에 다음과 같은 메뉴가 보입니다.

 

 

상단 세번째의 "임대료인상률계산" 메뉴를 클릭하면 다음과 같은 임대료 계산기 화면이 나옵니다.

 

 

해당 계산기에는 "변경 후 임대료"와 "변경 후 인상률"이란 항목이 나오는데 각각 내용은 다음과 같습니다.

• 변경 후 임대료 : 인상률(%)에 따라 변경 후 보증금 혹은 월세를 계산
• 변경 후 인상률: 변경 후 임대료가 현재 대비 얼마나 인상된 것인지 계산

 

그러면 몇 가지 예시를 통해서 계산해보겠습니다.

 

▷▶ 전월세 전환하는 경우

보증금 1억 전세를 보증금 500에 월세로 전환하는 경우, 5% 인상을 가정한다면 월세는 얼마까지 받을 수 있을까요?

 

	기존	신규
보증금	1억원	500만원
월세	0원	?

※ 인상률 : 5% 가정

 

계산기에 각 금액을 입력하고 계산하기를 클릭하면 결과를 확인할 수 있습니다. 이 예제에서는 전월세 전환 시 월 임대료를 134만원 정도 받을 수 있는 것으로 계산되고 있습니다.

 

계산결과

 

▷▶ 월세를 변경하는 경우

만약 임대 보증금 1억에 월세 100만원에서 월세를 120만원으로 올리고 싶다면 보증금을 얼마로 내려야 할까요? 

 

	기존	신규
보증금	1억원	?
월세	100만원	120만원

※ 인상률 : 5% 가정

 

이번에는 월 임대료를 입력하고 변경 후 임대보증금을 공란으로 둔 후 계산하기를 클릭하면 아래와 같이 변경 후 임대보증금이 계산되어 나옵니다.

 

계산결과

 

계산 결과 월세를 120만원으로 올리려면 기존 1억원의 보증금을 5,357만원 정도로 낮춰야 인상률을 5% 이내로 제한할 수 있습니다. 

 

※ 참고로 위의 예제에서 보증금이 낮다면 월세를 120만원으로 올릴 방법은 없습니다.

 

보증금 3천인 경우, 변경 후 보증금은 마이너스로...

 

▷▶ 인상률은 얼마?

만약 보증금 1억에 월 임대료를 30만원 받고 있다고 가정해 보겠습니다. 보증금을 1억 5천만원으로 올리고 월세를 30만원으로 유지한다면 인상률은 어떻게 될까요?

 

	기존	변경
보증금	1억원	1억 5천만원
월세	30만원	30만원

 

이번에는 "변경 후 인상률"을 선택하고 해당 금액을 넣어보겠습니다. 계산하기를 클릭하면!

 

와우! 24.65%의 인상률!! 전월세 상한제에 걸립니다.

 

이와 같이 렌트홈의 임대료 계산기를 이용하면 변경 후의 임대료 혹은 인상률을 손쉽게 계산해 볼 수 있습니다.

 

▷▶ 과거 값을 계산하려면?

현재가 아닌, 과거의 값을 계산하고 싶은 경우도 있겠죠? 그런데 과거의 기준금리나 월차임전환시산정률은 현재와 다를 수 있습니다. 이 값은 계산기 하단에 변경일자별로 나와있으므로 원하는 시기를 선택하여 "적용" 버튼을 클릭하면 계산기에 반영됩니다.

 

과거 데이터

 

5%를 초과하여 계약했다면?

세입자가 추후에 5%를 초과하여 계약한 것을 알게 된다면, 초과 지급된 부분에 대하여 반환 청구를 할 수 있습니다.

제10조의2(초과 차임 등의 반환청구) 

임차인이 제7조에 따른 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 제7조의 2에 따른 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다.
[본조신설 2013. 8. 13.]

 

맺음말

이번 글에서는 임대차 3법 중 전월세상한제에 대해서 정리하고 임대료 인상률 계산 방법을 알아보았습니다. 임차인을 보호하기 위한 좋은 의도의 법이지만, 동일 지역에서도 전세금의 차이가 크게 발생하는 등 다소 부작용도 있는 듯합니다.

 

향후 임대차 3법이 변경 혹은 개선될 소지가 있습니다만, 우선 그전까지는 내용을 알고 있는 것이 좋을 것 같습니다.